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Question essentielle quand on loue un logement : le parti pris du juste prix


Mettre son bien en location est une chose, fixer son prix en est une autre. Comment évaluer le loyer le plus juste ? A quelles règles se fier ? Nos conseils pour se situer dans la bonne fourchette, trouver ainsi des locataires solvables et espérer un bon retour sur investissement.

Cette fois, c’est décidé !

Vous allez mettre en location l’appartement ou la maison dont vous êtes propriétaire. Vous souhaitez logiquement trouver au plus vite un locataire et rentabiliser votre investissement. Reste à fixer un loyer qui ne soit ni trop bas (au risque de ne pas optimiser votre capital) ni trop haut (trop élevé, le tarif peut effrayer et vous faire perdre du temps et de l’argent : or, chaque jour passé sans locataire dans votre logement est synonyme de perte).

Vous souhaitez donc savoir s’il existe quelques astuces pour fixer le montant du loyer, s’il y a des règles légales à respecter ou au contraire s’il faut se fier à son instinct et y aller au feeling ? A moins que, tout simplement, vous ne cherchiez à vous situer dans la moyenne des tarifs en vigueur au Grand-Duché du Luxembourg ? Voici nos réponses et nos conseils.

Ce que dit la loi… et ce qu’elle ne dit pas

Avant de fixer le tarif de l’appartement ou de la maison que vous allez louer, sachez que le législateur s’est déjà penché sur le sujet avec la loi du 21 septembre 2006 « sur le bail à usage d’habitation ». Elle encadre les tarifs pour les habitations dites de catégorie moyenne (ce qui exclut donc les logements sociaux ou considérés comme « de luxe ») destinées à être effectivement habitées (attention donc à ce que votre logement ne soit pas loué par un professionnel qui souhaiterait y établir des bureaux, par exemple).

Voulant tout à la fois protéger le propriétaire qui a investi tout comme le locataire cherchant à se loger, dans un contexte général, au Luxembourg, où l’offre est inférieure à la demande, la loi stipule que « le loyer maximal est déterminé en fonction de l’argent réellement investi dans le bien (construction, achat, travaux de rénovation réalisés), de l’évolution du coût de la vie et de la dévaluation de la monnaie, mais aussi de l’ancienneté du logement ».

Concrètement, la base de calcul pour un logement non meublé est la suivante : le loyer ne peut dépasser 5 % du capital investi dans le logement.

A vous de récapituler ce que vous avez investi puis d’appliquer la formule :

Sachez de plus que si le logement est meublé, c’est-à-dire complètement équipé (y compris au niveau de l’électroménager), alors le plafond est le double (3332 euros dans notre exemple).

Mais ne sautez pas en l’air trop vite ! Il s’agit d’un maximum qu’il faut évidemment pondérer. La loi ne le dit pas, mais d’autres critères sont à prendre compte…

Question de surface et de géographie

Une fois que vous avez déterminé le tarif maximal, celui-ci doit être plus ou moins atténué en fonction d’éléments essentiels ci-dessous résumés.

Primo, l’état du logement

Les revêtements (peinture ou tapisseries, parquet ou moquette) sont-ils récents ou fatigués ? La menuiserie (fenêtres, portes), la robinetterie, le chauffage sont-ils neufs ou déjà anciens auquel cas le niveau de performances énergétiques peut en pâtir avec des factures d’électricité et de gaz plus élevées que la moyenne… A moins que vous n’ayez prévu d’effectuer des travaux de rénovation à court ou moyen terme ?

Secundo, la surface même du logement (en m²)

Le nombre de pièces (et en particulier de chambres) et la superficie respective des pièces (surtout le séjour et la chambre parentale) influent logiquement sur le prix du loyer. Et bien entendu, en règle générale, à surface égale et à qualités égales, une maison est davantage cotée sur le marché qu’un appartement.

Tertio, la situation géographique du logement

Au Luxembourg, on constate logiquement que plus on s’éloigne du centre de la capitale, plus les tarifs diminuent. Pour autant, quelques communes même distantes de Luxembourg-Ville de 15 ou 25 km voient leur cote immobilière remonter ces dernières années en raison de l’aménagement de zones commerciales ou d’équipements de loisirs, d’enseignement, de santé et de culture de haut niveau tout en bénéficiant d’un cadre de vie verdoyant.

On n’oubliera pas, enfin, de pondérer le tarif envisagé en fonction d’éléments de confort (présence d’un ascenseur dans un immeuble de plus 2 ou 3 étages, présence d’un gardien s’il s’agit d’une résidence, possibilité de jouir d’un balcon ou d’une terrasse et d’y installer une table pour déjeuner en été pour un appartement, d’un jardin et du bon état d’entretien de celui-ci pour une maison, possibilité de parking…). Liste non exhaustive ! Et si le bien est situé dans une copropriété, vous devrez tenir compte également de certaines charges à répercuter sur le loyer…

Bien se renseigner avant de signer

Une fois ces éléments réunis, on ne saurait trop vous conseiller de vous renseigner encore sur l’état des lieux du marché locatif dans la commune où se situe votre bien. En n’oubliant pas que d’un quartier à l’autre, en raison notamment de la proximité ou pas des axes de communication et transports (train, autoroute, réseau de bus) ou de nuisances, les tarifs sont également parfois très fluctuants.

Vous pouvez aussi distinguer les villes les plus recherchées au Luxembourg et les prix pratiqués. Par ailleurs, il est aisé de consulter les petites annonces sur les sites spécialisés ou les indices relevés sur le site de l’Observatoire de l’Habitat.

Vous n’êtes toujours pas sûr de vous ?

Alors consultez un professionnel de l’immobilier. Il est le mieux placé pour juger des qualités et des défauts éventuels de votre logement et pour situer sa valeur locative dans un secteur qu’il connaît bien.

Un professionnel bien avisé pourra également vous suggérer éventuellement quelques travaux à réaliser (rafraîchissement des peintures dans une pièce, par exemple, ou installation d’un double-vitrage) qui permettront de trouver plus facilement un locataire à un tarif intéressant (pour vous comme pour lui) sans rogner sur la rentabilité de votre bien.

Un expert vous glissera enfin des conseils de bon sens que le grand public néglige parfois comme le fait qu’un logement bien situé, mais petit et sans balcon, sera plus facile à louer s’il est meublé.


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