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Soigner un immeuble en copropriété, c'est soigner son patrimoine

Interview avec José Margato, Directeur de copropriété



Vous possédez un logement dans une copropriété ? Alors il faut veiller à l’entretien des deux… C’est la meilleure assurance de bien louer et bien revendre, ou tout simplement de vivre dans un environnement de qualité. Les explications de notre spécialiste, José Margato.



Vous êtes directeur de copropriété au sein d’Agigest. Vous connaissez donc les contraintes qui s’imposent dans ce domaine… Pour cette raison, vous pouvez conseiller les copropriétaires inquiets quant à la nécessité d’entretenir leur bien et par conséquent l’immeuble qui l’abrite...


Certes. Il faut être conscient dans un premier temps qu’un bâtiment, en l’occurrence un immeuble composé de plusieurs logements, vit… et donc vieillit. C’est le cours logique des choses. Dès lors, il convient de l’entretenir, de penser aux modernisations liées à l’instauration de nouvelles normes, d’envisager des travaux réguliers, tout cela avec un objectif clair : préserver la valeur de son patrimoine. Voire de le rehausser. C’est vrai quand le propriétaire occupe les lieux mais aussi quand il a prévu de le vendre à court ou moyen terme ou de le mettre en location dans l’espoir de percevoir un loyer au prix le plus rémunérateur !


Pour autant, la difficulté réside dans le fait qu’il y ait plusieurs décideurs dans une copropriété…


C’est exact. Et il y a aussi différents types d’espaces susceptibles de nécessiter un entretien. Ainsi, on peut d’abord envisager ce que l’on nomme les parties communes (celles qui appartiennent de facto à tous les propriétaires, qu’ils en servent… ou pas). On citera ainsi les espaces extérieurs (cours ou jardins), les voies d’accès, la toiture, les équipements collectifs (ascenseurs, éventuellement les chaudières) ou encore les canalisations et réseaux (eau, électricité).


Il ne faut pas se le cacher : ces parties communes constituent un ensemble qui, au moment d’une vente notamment, provoquera la première impression. C’est la première chose que verront d’éventuels acquéreurs.

D’une manière générale, lorsque l’on s’apprête à revendre son bien, il faut être conscient que les acquéreurs portent une attention particulière à l’état des parties communes et aux travaux réalisés pour mettre aux normes ou moderniser l’immeuble. Et en temps normal, c’est aussi appréciable pour la qualité de vie au quotidien des résidents. Vous imaginez quelle image peut avoir un acheteur quand il constate que les espaces verts sont en friche ou que la cage d’escalier ressemble à un coupe-gorge ?


Pour être plus précis, qui fait quoi ?


Il existe effectivement plusieurs types de travaux qui dépendent, selon les cas, de la copropriété ou du copropriétaire. Pour être précis, il y a d’abord les travaux obligatoires qui s’imposent à la copropriété représentée par son syndic : soit il s’agit d’être en conformité avec des échéances légales de mise en conformité ou de sécurité (pour ce qui concerne les ascenseurs notamment), soit de répondre à une injonction de la ville qui exige un ravalement de façade par exemple.

Il y a ensuite les travaux d’entretien courant ou de petites réparations qui permettent de maintenir l’immeuble dans un bon état : remplacement d’une ampoule, entretien et contrôle de la chaudière, tonte des espaces verts… On classe cela dans les dépenses courantes, comme peut le faire un ménage !


Il y a encore les travaux urgents : par nature imprévus, ils doivent cependant être exécutés sans délai lorsqu’il y a une fuite d’eau ou que la chaudière tombe en panne. Dans ces circonstances, chacun comprend que le syndic doit agir sans attendre que la copropriété se réunisse pour donner son aval.


Enfin, toujours dans les travaux relevant de la copropriété, on peut mentionner les travaux d’amélioration. Cela porte sur le confort : la mise en place d’un nouvel interphone ou l’installation d’un d’ascenseur relèvent de cette catégorie...


Sur le plan budgétaire, quelle est la règle qui prévaut lors des assemblées ?

Les travaux les plus importants, effectivement, doivent être décidés et votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires. La décision n’est validée que si le vote réunit la majorité des voix requises (non seulement des présents à la réunion, mais aussi de ceux qui sont représentés ou absents…).



Il y a néanmoins des sujets consensuels !


Oui, on remarque que les copropriétaires privilégient volontiers ce qui est le plus visible : un ravalement de façade, des travaux de toiture, ou encore la rénovation des cages d’escaliers. Au-delà de l’effet esthétique, ils estiment que cela reflète la bonne gestion de l’immeuble. Ce n’est pas faux, certes, mais si cela peut le moment venu donner une bonne impression lorsque l’on revend un logement situé dans un immeuble qui a bénéficié de ces travaux, cela ne suffit pas toujours… Je pense en disant cela à ce qui relève de la rénovation énergétique...


Nous y reviendrons mais auparavant, encore un mot sur la procédure. Quels freins peuvent ralentir ou stopper l’engagement de travaux ?

A l’évidence, les questions financières. Quand bien même les travaux ont été votés, si un copropriétaire se révèle mauvais payeur, cela peut avec le temps peser sur la trésorerie et donc ralentir la bonne avancée du chantier.


Mais on note aussi que beaucoup de projets ont du mal à rencontrer l’assentiment des copropriétaires parce que ceux-ci estiment que le retour sur investissement leur semble aléatoire ou lointain ou bien, si l’on revient à ce qui concerne l’énergie, que les économies engendrées sont aléatoires… Je ne vous surprendrai pas en disant que les copropriétaires sont moins timides quand il s’agit de leur propre bien (et donc pour investir dans des travaux privatifs). Cela va de la pose de fenêtres avec double vitrage à la modernisation de la cuisine… Ils pensent que cela dope la valeur du logement. Mais du coup, les parties communes risquent d’en pâtir...



Revenons donc, comme convenu, sur les travaux liés aux rénovations énergétiques.


Je souhaite tout d’abord insister sur le fait qu’il ne s’agit pas d’une question de mode. Certes, il y a une prise de conscience dans la société en général vis-à-vis des questions liées au développement durable ou de ce que l’on appelle la révolution verte. Mais c’est aussi affaire de bon sens… et d’économie pour les citoyens et les propriétaires ! Un immeuble qui bénéficie de travaux de rénovations énergétiques présente davantage de confort pour les résidents, apporte une plus-value à chaque bien (en cas de revente ou pour le donner en location) et bénéficie de charges réduites (notamment quand l’isolation est améliorée…). Ces deux derniers points ne sont pas anodins. Sur le marché, les candidats à l’achat sont désormais très sensibles à ces questions. Ils veulent investir, mais investir dans des logements sains !



Plus précisément encore, quels types de travaux sont concernés ?


Cela va de la pose de panneaux photovoltaïques ou thermiques à des changements de chaudières pour réduire le recours aux énergies fossiles en passant, encore et toujours, par la réalisation d’une meilleure isolation avec l’utilisation de matériaux plus performants et durables...



Et ce qui n’est pas anecdotique, c’est que ce sont des travaux qui font l’objet d’accompagnements financiers des pouvoirs publics !


Absolument. De quoi séduire même les plus sceptiques ! Le Grand-Duché est au demeurant très en avance par rapport à certains de nos voisins. Il y a des aides d’État mais aussi des programmes locaux engagés par les communes (un point à ne pas négliger…) : crédits d’impôts, prime climatique, aides pour la rénovation énergétique des immeubles de plus de 10 ans (dit aide PRIMe House)… La plupart des coups de pouce peuvent monter au maximum jusqu’à 50 % des coûts, et voire jusqu’à 75 % dans certains cas avec le programme Neistart. Attention toutefois : certains mécanismes doivent être initiés avant le 31 décembre de cette année 2021 (PRIMe House). D’autres, comme Neistart Lëtzebuerg, seront remplacés en 2022.


L’ensemble de ces mesures incitatives est tellement vaste qu’une application gratuite (Myrenovation) est disponible pour évaluer le montant des aides pour tel ou tel projet.

Les copropriétaires les plus motivés sont naturellement invités à se saisir de ces questions mais dans ce domaine aussi, le rôle du syndic demeure primordial. A lui bien sûr de conseiller, de négocier les contrats, de faire jouer la concurrence entre les prestataires et bien sûr de surveiller puis réceptionner les travaux.

Une chose est certaine : chaque jour qui passe, tout immeuble, toute copropriété n’étant pas en phase avec les nouvelles normes ou n’ayant pas encore engagé de travaux en ce sens court le risque de voir sa valeur, et donc la valeur des biens qui la composent et celle du patrimoine des copropriétaires, se déprécier par rapport au marché.