Les charges, il s'en charge

20/03/2018

Interview AVEC PAULO MADUREIRA  

 

Il vous renseigne sur les règles régissant les charges de copropriété et celles que les bailleurs peuvent répercuter sur les locataires. Un univers à maîtriser faute pour un propriétaire d’être confronté à d’éventuels contentieux.

Avant de mieux comprendre qui paie quoi, peut-on définir ce dont on parle quand on évoque les charges ?

 

Au premier abord, la loi de 1975 pourrait suffire. Elle indique que « les charges sont constituées de toutes les dépenses générales se rapportant à la gestion de l’immeuble, à l’entretien et aux réparations... » Mais quand on se penche de plus près sur la question, on comprend qu’il existe plusieurs catégories de charges. 

 

Primo, les frais relatifs à la conservation des parties communes. Il s’agit des travaux de rénovation ou réparation des gros œuvres, comme les murs, toiture, pignons, cage d’escalier, canalisations ou même la réfection de la voirie quand il y en a.

 

Secundo, les frais relatifs à l’entretien des parties communes. Sont inclus le nettoyage de l’entrée du bâtiment, la maintenance des installations communes (chauffage), le contrôle périodique de l’ascenseur, le déblaiement de la neige ou l’entretien du jardin, les factures d’électricité (pour les parties communes), les frais relatifs aux ordures ménagères et enfin les factures d’eau, de gaz ou fuel.

 

Tertio, les frais relatifs à l’administration. Ils englobent les honoraires du syndic (gestionnaire) et les frais relatifs au syndicat des copropriétaires (tenue des assemblées générales) ainsi que les primes d’assurances, les impôts et taxes, les frais éventuels liés à la présence d’un gardien ou concierge.

 

Quarto, les frais exceptionnels, en l’occurrence des charges qui ne sont pas prévues dans le budget prévisionnel. Ce sont des dépenses ponctuelles décidées en assemblée générale de copropriété comme des travaux d’entretien (ravalement de la façade, réfection de la toiture, remplacement de la chaudière) ou des investissements liés à l’amélioration du confort (un ascenseur supplémentaire par exemple). Enfin, cette section inclut les avances pour travaux afin d’échelonner les investissements à venir.

 

 

Comment sont fixées les règles de calcul et la répartition des charges en question ?

 

De fait, c’est là que les choses sérieuses commencent. En général, un règlement de copropriété est adopté qui établit la quote-part des charges inhérentes à chaque lot. Mais la loi de 1975 sur les immeubles bâtis impose une répartition suivant des classifications différentes et selon la nature des charges.

 

Concrètement, plusieurs cas se présentent.

 

La loi évoque ainsi le mode de répartition pour les éléments d’équipements communs. Autrement dit des « éléments de confort ou de commodité annexés à la fonction principale de l’immeuble bâti ». Comprenez par là le chauffage central, les ascenseurs, l’éclairage des parties communes, le système de distribution d’eau chaude.

 

La répartition de ces charges n’est pas fixée dans le règlement de copropriété. Les copropriétaires fixent les règles à leur convenance via un vote à la majorité absolue lors de l’assemblée générale. Ces frais peuvent alors être répartis en fonction des millièmes ou suivant d’autres critères, comme par exemple une répartition proportionnelle selon le nombre d’occupants des lots. Si aucun accord n’a été voté, on fait parfois appel à la notion de « degré d’utilité » au regard de chaque lot. L’exemple type est l’ascenseur. Il est évident que pour les copropriétaires du rez-de-chaussée l’équipement est inutile. Le plus souvent, ils sont donc exonérés des charges liées à l’ascenseur.

 

D’expérience toutefois, j’ai pu constater que cette question est sensible. Il vaut mieux toujours un accord ou un règlement précis, sinon, c’est le tribunal qui est amené à trancher sur ce qui est utile ou pas !

 

La loi évoque ensuite la jouissance d’une partie commune par un ou plusieurs copropriétaires. Une parcelle de jardin, par exemple. Logiquement, les copropriétaires qui en profitent s’acquittent donc des frais d’entretien, répartis proportionnellement à l’importance de leurs droits de jouissance sur cette partie commune.

 

 

Cela concerne la répartition entre propriétaires. Mais entre bailleur et locataire, qui paie quoi ?

 

Avant d’entrer dans le détail, mon premier conseil est de prévoir, dans le bail, le paiement d’avances sur charges. C’est mieux pour les deux parties. A défaut, la loi prévoit depuis 2006 que le propriétaire peut prétendre au versement d’acomptes. Dans tous les cas, attention à être précis et bien anticiper les frais réels dus par le locataire. Une solution de secours subsiste au cas où : il n’est pas interdit légalement d’adapter le montant des avances en cours de bail en se basant sur les frais effectifs que payaient les anciens locataires.

 

Autre règle de base, il faut que le propriétaire soit toujours en mesure de justifier le montant des charges et attester de ses paiements en produisant des factures, reçus ou extraits bancaires. La loi est très claire : « Le bailleur ne peut mettre à charge du locataire que les montants qu’il justifie avoir déboursés lui-même pour le compte du locataire ».

 

Dans le cas des copropriétés, la jurisprudence part du principe toutefois que les justificatifs ont été montrés et acceptés lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Dès lors, si le locataire entend contester le montant indiqué, c’est à lui de prouver que les charges ne sont pas justifiées.

 

Pour ce qui est de savoir enfin… et surtout quelles charges reviennent au propriétaire et quelles sont celles qui sont à régler par le locataire, il suffit de suivre l’énumération fixée par la loi.

 

 

Que se passe-t-il en cas de décalage entre les avances et le décompte annuel ?

 

Sur la foi de justificatifs, le propriétaire peut procéder en effet chaque année, à une régularisation. Selon le décompte, un supplément est demandé au locataire si les frais réels dépassent les avances, et inversement, le bailleur doit effectuer un remboursement s’il a surestimé celles-ci. Généralement, cet ajustement peut se faire sur le loyer suivant.

 

Il est possible également de choisir un paiement forfaitaire, moins contraignant pour le bailleur qui n’a plus l’obligation de faire un décompte en fin d’année. Pour autant, en cas de consommation exagérée de la part du locataire, le bailleur pourra le cas échéant établir un décompte en fin d’année qui contredira le « forfait » (pièces justificatives à l’appui) et donc se faire rembourser les montants effectivement dus par son locataire.

 

 

Mais finalement, pourquoi tant de différences d’un immeuble à l’autre en termes de charges ?

 

Tout simplement parce que les charges de deux immeubles sont rarement comparables. Selon le niveau de confort et d’équipements (présence d’un ascenseur, d’un excellent niveau d’isolation, d’un chauffage central collectif, d’espaces verts voire l’emploi d’un gardien), comparer des charges est un exercice illusoire.

 

Et même si l’on trouvait deux immeubles parfaitement identiques, certains choix de la copropriété (type d’assurance, nature des contrats de maintenance) ne permettraient pas d’avoir une vision très objective.

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