Immobilier locatif, je saute le pas !

29/01/2019

Investissement, héritage, achat d’un nouveau logement et mise en location de l’ancien, il y a de multiples raisons de se lancer dans l’immobilier locatif. Pour les néophytes, cela reste une aventure et certains hésitent à franchir le pas. L’immobilier locatif constitue pourtant un excellent moyen de construire un patrimoine et de s’assurer un revenu d’appoint. Pour autant, l’investissement locatif ne s’improvise pas et mieux vaut être bien préparé avant de se lancer dans l’aventure. 

 

Bien préparer son investissement locatif

 

Acheter un bien immobilier pour le louer

 

Comme pour toute acquisition immobilière, l’investisseur devra s’attarder sur l’état général du bien qu’il convoite. Pour cela, le passage en revue exhaustif de tous ses organes vitaux est nécessaire : isolation, chauffage, électricité, plomberie, toiture, façade, menuiseries extérieures, assainissement, etc. Si le bien doit être rénové, il est important de ne pas sous-estimer l’importance des travaux à réaliser. Les diagnostics immobiliers révèlent les défauts importants du bâtiment, qu’une simple visite ne permet pas de détecter. Les classes de performance énergétique et thermique pointent les défaillances du système de chauffage et de l’isolation, des critères importants pour fixer ultérieurement le prix du loyer. Toutes ces informations vous aideront à évaluer la valeur réelle du logement et seront autant d’arguments utiles pour négocier le prix de vente.  

 

Faire appel à une agence immobilière

 

La meilleure solution consiste à faire appel à un agent immobilier capable de sécuriser la transaction et de vous assurer le retour sur investissement attendu. L’agent immobilier connaît bien le marché, il est capable de fixer le prix du loyer au plus juste. Il est disponible pour organiser les visites et trouver le locataire idéal, étudier son dossier et ses garanties financières avec soin, établir un bail en bonne et due forme, réaliser l’état des lieux dans les règles de l’art.  Enfin, petit détail que beaucoup de propriétaires ignorent : faire appel à un professionnel ne leur coûte rien, puisque les frais de location sont entièrement à la charge du locataire !

 

La gestion locative en toute tranquillité

 

Les tracasseries inhérentes à l’investissement locatif ne doivent pas être une raison d’y renoncer. Un agent immobilier peut assurer la gestion de votre bien et sécuriser votre investissement en assurant un retour sur investissement optimal. Il encaisse les loyers, établit le décompte des charges, gère les relations avec le syndic de copropriété, assiste aux assemblées générales, étudie les devis lorsque des travaux sont nécessaires et en assure le suivi. Il peut aussi vous conseiller sur la gestion de votre patrimoine immobilier et sur le choix des options fiscales les plus favorables. Le professionnel est votre interlocuteur unique et sert d’intermédiaire entre vous et le locataire. Vous n’êtes jamais directement exposé, il est votre bouclier. 

 

Mettre son bien en location

 

Fixer le montant du loyer

 

Le montant du loyer doit être correctement évalué pour commercialiser le bien dans des conditions optimales. Un loyer trop bas ne permettra pas de bien rentabiliser l’investissement, mais s’il est trop élevé, il sera difficile de trouver un locataire et de le fidéliser. Selon la loi en vigueur, le montant du loyer des habitations standard (hors logement social et bien de luxe) doit être fixé selon la valeur réelle du bien, calculée à partir du prix d’acquisition, du montant des travaux de rénovation, de l’ancienneté du logement et du coefficient d’érosion monétaire. Pour un bien non meublé, le loyer ne peut dépasser 5% du capital investi. L’expertise de l’agent immobilier, sa connaissance du marché local, permettra d’évaluer au plus juste le montant du loyer. 

 

Le choix du locataire

 

L’objectif est de sécuriser l’investissement en choisissant un locataire fiable et solvable. Le propriétaire ne peut choisir son locataire en fonction de sa race, sa nationalité, son orientation sexuelle ou sa religion. Le choix d’un locataire se fait à partir d’un dossier solide et… du ressenti. L’agent immobilier a dans ce domaine  une longue expérience et peut facilement repérer les faiblesses d’un dossier. La solvabilité constitue bien sûr un critère important. La règle communément admise est d’exiger des revenus représentant au moins trois fois le montant du loyer demandé. 

 

L’état des lieux 

 

L’état des lieux est établi de façon contradictoire à l’entrée et à la sortie du locataire, il décrit de façon précise l’état du bien donné en location. Chaque pièce est passée en revue de façon méthodique : murs, sols, plafonds, radiateurs, robinetterie, installation électrique, serrures, etc. Lorsqu’il s’agit d’une location meublée, l’inventaire des meubles et des équipements doit être joint au document. L’état des lieux peut être complété par des photos, qui s’avèrent souvent bien plus parlantes qu’une description écrite, si précise soit-elle. 

 

La fiscalité des revenus locatifs

 

Les revenus locatifs sont imposables et sont à intégrer à la déclaration de revenus. Les “frais d’obtention” sont en revanche déductibles, ils couvrent les frais d’entretien, de réparation ou de gérance ainsi que les intérêts d’emprunt. Les revenus perçus sont imposables dans le pays où est situé le bien. Si celui-ci est situé en France ou en Espagne, par exemple, c’est dans ces pays que l’investisseur sera imposé. La même règle s’applique aux non résidants possédant un bien à usage locatif au Luxembourg.  

 

 

 

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