(Sous)-louer : les limites du locataire

25/11/2019

Si un propriétaire peut évidemment louer son logement, il en va différemment des locataires. Sauf exception, ils ont le droit d’héberger des proches, mais pas question pour eux de sous-louer. Même par le biais d’opérateurs numériques.

 

 

Héberger oui, mais gratuitement

 

Vous êtes locataire d’un logement (maison ou appartement). Un(e) ami(e) débarque à l’improviste, il ou elle passe une nuit ou deux chez vous. Aucun problème. Si évidemment, comme c’est la tradition, vous ne réclamez rien en échange (ni loyer ni indemnité). Le cadeau éventuellement offert par votre ami(e), qu’il s’agisse d’un bouquet de fleurs ou d’une bouteille de vin (à consommer avec modération) n’est pas considéré comme un paiement en nature, mais comme un geste amical.

 

C’est encore plus vrai quand il s’agit d’un membre de votre famille. Que ce soit pour quelques jours ou quelques semaines. Voire plus longtemps.

 

 

Une jurisprudence européenne

 

Même si cela n’est pas prévu lors de la signature du bail, le locataire est autorisé de longue date par la loi luxembourgeoise à héberger ses enfants. Pour autant, l’évolution même de la société et l’existence désormais des familles dites recomposées ont élargi le cercle des « parents » admis à être hébergés. Au Grand-Duché, l’article 8-1 de la Convention européenne des droits de l’homme est désormais régulièrement invoqué, lequel stipule que « le contrat de bail d’habitation ne peut priver le locataire de la possibilité d’héberger des proches ».

 

Si l’on ajoute que les juges sont soucieux du respect de la vie privée (des locataires), on comprend que désormais, héberger un proche (parent ou ami) ne peut guère être contesté par le propriétaire.

 

 

Une durée raisonnable

 

Faut-il cependant que cet hébergement ne s’éternise pas ? Oui, car il s’agirait alors d’une cohabitation voire d’une colocation. Répétons-le : il ne faut pas non plus qu’il y ait de versement d’indemnité, ce qui serait considéré comme une sous-location. Or, si le bail l’interdit, il n’y a pas de recours. Si la sous-location est interdite par votre propriétaire, vous ne pouvez pas proposer votre logement en location, même temporaire.  

 

Dans sa grande sagesse, cependant, le législateur, au Grand-Duché comme dans la plupart des pays européens, entend d’une part que les logements loués répondent à des normes de salubrité et d’autre part, que le signataire du bail « use de la chose louée en bon père de famille ».

 

 

La notion de « bon père de famille »

 

Cela signifie dans le premier cas que la surface habitable soit raisonnablement proportionnelle au nombre de personnes qui y vivent. Cette loi protège le locataire (pour éviter que des personnes en situation de précarité soient contraintes de louer des espaces parfois réduits à quelques mètres carrés auprès de propriétaires peu scrupuleux), mais elle protège également le propriétaire. Il serait indigne qu’un studio de 25 m² soit ainsi occupé par un groupe de six personnes (parents et enfants ou groupe d’amis hébergés par un couple).

 

Ajoutons que dans ce cas, il pourrait aussi y avoir des conséquences sur la répartition des charges lorsque le logement fait partie d’une copropriété…

 

Quant à la notion de « bon père de famille », celle-ci est par exemple opposée à des locataires qui, par un nombre excessif de personnes hébergées sur une longue durée, pourraient dégrader le bien (sanitaires, cuisine équipée, revêtements, etc.). Sans parler d’éventuelles nuisances sonores, par exemple.

 

 

Pas de sous-location de courte durée

 

Sauf si le logement est considéré comme insalubre, tout propriétaire a donc la possibilité de louer son appartement ou sa maison. A travers un bail, il précisera le cas échéant, comme déjà mentionné, s’il autorise ou non le locataire à lui-même pouvoir sous-louer… Si, et c’est le cas le plus fréquent, la sous-location est proscrite, pas question pour le locataire non plus de gonfler ses revenus en inscrivant le logement (en tout ou partie, ne serait-ce qu’une chambre…) sur une plateforme spécialisée dans les séjours de courte durée, comme Airbnb. Il ne s’agit plus en effet dès lors d’héberger un proche, mais de contrevenir d’une part aux clauses du bail (ce qui peut entraîner une rupture de celui-ci quand le propriétaire apprend les faits) et d’autre part de se soustraire aux lois en vigueur concernant les hôteliers. 

 

Le Luxembourg n’a pas encore légiféré sur les locations via des opérateurs numériques. En attendant, louer à des vacanciers même pour quelques nuits seulement impose d’enregistrer le logement, mais aussi de déclarer les revenus au fisc… Des obligations qu’un locataire ne peut évidemment remplir. Sous-louer via Internet est donc illégal.

 

 

 

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