Est-ce que le système des charges forfaitaires ou bien le système des avances sur charges locatives est plus favorable pour le bailleur ?
La loi modifiée du 21 septembre 2006 relative au bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du code civil (ci-après la « Loi ») donne un choix à faire lors de la conclusion d’un bail d’habitation. Les parties peuvent choisir entre le forfait pour les charges locatives chaque mois sans obligation de faire un décompte en fin d’année ou bien une avance de charges locatives avec obligation pour le bailleur respectivement son syndic de faire un décompte en fin d’année (ce qui peut prendre jusqu’à l’automne de l’année suivante alors que l’approbation des comptes de la copropriété est nécessaire pour faire ce décompte et que généralement le syndic s’occupe de faire ce décompte).
Le régime du forfait est plus simple alors que le locataire ne peut réclamer de décompte en fin d’année puisqu’il a accepté de payer le forfait. Le forfait est une présomption simple que le montant du forfait correspond aux charges réelles et effectives du logement (par exemple 250 euros / mois). Pour prouver le contraire, il faut disposer des pièces justificatives en relation avec la consommation d’énergie et les frais des bâtiments. Or, le locataire ne dispose pas de ce genre de pièces de sorte qu’il lui est impossible de prouver que le forfait serait au-delà de sa consommation réelle. Seul le propriétaire peut prouver que le montant du forfait n’est pas correct alors qu’il dispose des pièces justificatives en relation avec la consommation et les frais généraux du bâtiment. En cas de consommation exagérée de la part du locataire (beaucoup de baignoires bien remplies par les enfants du locataire, …), le bailleur pourra faire un décompte en fin d’année qui contredira le forfait (vers le haut), pièces justificatives à l’appui.
Quels sont les moyens que prévoit la Loi pour faire déguerpir un locataire ?
Le locataire d’un bail d’habitation standard est protégé par la Loi. Le propriétaire peut « casser » le bail c’est-à-dire résilier le bail uniquement dans 3 cas précisément déterminés par l’article 12 de la Loi, à savoir :
a) Besoin personnel du bailleur ou de sa famille proche
b) Inexécution fautive du locataire (paiement irrégulier des loyers sur une certaine période peut suffire, violation de plusieurs dispositions spécifiques du bail autres que celles de payer le loyer)
c) Pour « motif grave et légitime » qui constitue généralement dans l’invocation de gros travaux
Il faut obligatoirement se situer dans l’un des 3 cas. La simple arrivée de l’échéance ne suffit pas pour résilier un bail d’habitation standard à la différence d’un bail non standard.
Un propriétaire peut vouloir rénover une habitation pour ensuite la mettre à disposition par sa descendance qui revient de l’Université, ce qui constitue un mélange des points a) et c).
Pour l’invocation des gros travaux, il est bien d’avoir un croquis d’architecte, liste des devis ou coûts des travaux effectués par un professionnel et de l’annexer au courrier de résiliation pour motif tiré des gros travaux afin que le locataire puisse prendre connaissance de la réalité des intentions du propriétaire.
Puis-je indexer un bail d’habitation ?
Il faut distinguer un bail standard du bail non standard (anciennement appelé bail de luxe au-delà d’un certain montant de loyer par mois).
L’article 6 de la Loi définit le logement non standard (dit de luxe), comme suit :
« a. dont le loyer mensuel est supérieur à 269 euros, valeur au nombre cent de l’indice pondéré du coût de la vie au 1er janvier 1948 ; ou
b. dont le capital investi, fixé conformément à l’article 3, paragraphes (2), (3) et (4) :
- par m² de surface utile, calculée conformément aux dispositions prévues par la législation sur la publicité foncière en matière de copropriété, d’un logement faisant partie d’une copropriété est supérieur à 618 euros, valeur au nombre cent de l’indice des prix de la construction en 1970 ; ou
- par m² de surface utile d’habitation, calculée conformément aux dispositions prévues par la législation concernant l’aide au logement, des maisons unifamiliales est supérieur à 450 euros, valeur au nombre indice cent de l’indice des prix de la construction en 1970 ;
à condition que le contrat de bail stipule clairement qu’il s’agit d’un des logements visés au présent article et qu’il n’est pas soumis aux articles 3 à 5. (…) »
Pour savoir si votre bien se prête à une habitation non standard, il vaut mieux vous adresser à un professionnel du droit qui vérifiera la faisabilité de cette qualification favorable au bailleur.
En cas de bail non standard avec une clause type excluant l’application des articles 3 à 5 de la Loi, le propriétaire pourra notamment résilier librement à l’échéance, ce qui est un avantage important par rapport au bail standard et indexer le bail annuellement comme en matière commerciale ce qui est important en période d’inflation.
Est-ce que le fils du locataire peut reprendre automatiquement le bail lorsque le père décède ?
L’article 13 de la Loi dispose que :
« En cas d’abandon du domicile par le locataire ou en cas de décès du locataire, le contrat de bail continue à durée indéterminée :
au profit du conjoint ayant cohabité avec le locataire ou du partenaire ayant fait une déclaration de partenariat avec le locataire et ayant vécu en couple avec celui-ci ;
au profit des descendants, des ascendants ou du concubin, qui vivaient avec lui en communauté domestique depuis au moins six mois à la date de l’abandon du domicile ou du décès et qui avaient déclaré leur domicile à la commune dans le logement pendant cette période. (…) »
Par conséquent, si le fils n’habitait pas avec le père (pour raisons d’études à l’étranger, expatrié qui revient au Luxembourg lors du décès de son père) il n’a pas droit à reprendre le bail de longue durée de son père.
Luc JEITZ
Avocat à la Cour
luc.jeitz@jeitz-goerens.lu