Que l’on soit propriétaire ou locataire, l’état des lieux du logement (appartement ou maison) faisant l’objet du bail est une étape essentielle pour les deux parties. Au début comme à la fin ! Autrement dit au moment de la prise de possession des lieux ou du départ, cette opération n’est pas une simple formalité. Elle vous évite de mauvaises surprises et leurs conséquences juridiques comme financières. Nos explications et nos conseils.
Pourquoi et comment ?
A quoi sert l’état des lieux ? Ce document obligatoire constitue une base juridique qui permettra si besoin d’établir les responsabilités en cas de litiges. C’est d’autant plus important lorsqu’une caution est demandée.
Exemple : un locataire s’apprête à prendre possession d’un logement. Pour cela, un état des lieux est établi au début du bail. Il constate une tache d’humidité sur un mur de la salle de bain. Si celle-ci est bien mentionnée dans le document, au moment de l’état des lieux de sortie, autrement dit quand le bail sera achevé et que le locataire quittera le logement, il ne pourra lui être reproché d’avoir provoqué cette tache. Et bien entendu le coût des travaux ne pourra être soustrait de sa caution. De la même manière, si cette tache n’existait pas lorsque le locataire s’est installé, mais que lors de l’état des lieux de sortie, le propriétaire oublie de la mentionner, il ne pourra se retourner contre le locataire…
Il s’agit donc d’être particulièrement attentif lors de la rédaction. Effectué en présence de l’un (le propriétaire ou son représentant) et de l’autre (le locataire), l’état des lieux peut être effectué à partir d’un modèle disponible sur le site gouvernemental « logement-public.lu ».
Nous suggérons de faire appel aux nouvelles technologies. Puisque la loi permet de réaliser un état des lieux sur support papier ou sur support électronique, il peut être judicieux d’utiliser une tablette.
D’une part, l’outil fonctionne hors connexion et d’autre part, il présente l’avantage de prendre des photographies lors de la visite. Pour reprendre notre exemple précédent, la photo « immortalise » le cas échéant la tache d’humidité visible sur le mur de la salle de bain. Bien évidemment, si un support numérique est utilisé, comme pour le papier, le document doit être signé par les deux parties (propriétaire et locataire) et chacun en reçoit une copie par mail. Quel que soit le support, il est plus que conseillé de conserver ce document sans limite !
Cas particulier 1
Si le locataire ne constate notre fameuse tache dans la salle de bain que quelques jours après son installation et donc la signature de l’état des lieux, le propriétaire ne l’ayant pas mentionné non plus (sciemment ou pas), il peut adresser au bailleur un courrier (de préférence en recommandé). Si le propriétaire est de bonne foi – en l’occurrence, avec le temps, une tache d’humidité provoque des moisissures ce qui prouve qu’elle est ancienne –, il acceptera d’amender (donc de modifier) le document. Mais ce n’est pas obligatoire ! Une raison de plus d’être très vigilant.
Cas particulier 2
Comme le prévoit la loi, un tiers peut être mandaté pour établir le constat d’état des lieux (le premier, à l’entrée, le second, à la sortie, voire les deux). Il peut s’agir d’un agent immobilier ou d’un huissier de justice. Evidemment, ces professionnels qualifiés voire assermentés (les huissiers possèdent le statut d’officiers ministériels) doivent être rémunérés pour cette mission et comme le stipule généralement le bail, la facture est réglée par le locataire (selon l’usage, elle est incluse et mentionnée dans le total à régler lors de la signature du bail qui comprend également la caution locative et le premier loyer…) ? Les honoraires étant libres, ils sont variables et peuvent aller d’une centaine d’euros à un mois de loyer !
Soit dit en passant
Même s’il doit être effectué avec sérieux et vigilance, l’état des lieux d’entrée s’avère une opportunité pour le locataire comme pour le propriétaire de faire plus ample connaissance. Cet échange cordial initie alors une relation saine et apaisée. De quoi aborder le moindre souci pour l’un et l’autre avec l’assurance que l’interlocuteur sera compréhensif...
Les indispensables
Il convient de préciser que le document d’état des lieux doit obligatoirement comporter un certain nombre de mentions ou informations (même si cela semble aller de soi pour quelques-unes).
C’est naturellement le cas du type d’état des lieux (entrée ou sortie) mais aussi : la date, l’adresse précise du logement (avec si besoin l’étage et le numéro de l’appartement quand il est situé dans un immeuble), les noms des deux parties (propriétaire et locataire). N’oublions pas également que doit être précisé le nombre, le détail et l’usage des clés (porte d’entrée, porte de la cave etc.). Idem s’il s’agit de badges ou pass magnétiques ou numériques.
Généralement, sont encore notés les relevés des compteurs individuels (électricité, gaz, eau…).
Dans le cas d’un logement meublé, en toute logique, le document énumère les éléments de mobilier (on parle alors d’un inventaire qui comprend les armoires, les lits, les chaises… voire du matériel électro-ménager comme un poste de télévision ou une machine à laver et même des objets usuels comme de la vaisselle dont on indique alors là encore le détail et le nombre). L’inventaire doit comprendre pour chaque meuble, matériel et objet un descriptif (état de marche, traces d’usure etc.).
Il est tout aussi INDISPENSABLE d’être précis !
Plus les deux parties entrent dans les détails lors de l’état des lieux d’entrée, plus il sera aisé (à partir du premier) de procéder à l’état des lieux de sortie, et plus on évitera ainsi d’éventuels conflits.
Ainsi, dans le cas des revêtements muraux il convient de noter : « papier peint ou tapisserie à l’état neuf OU tapisserie/peinture en très bon état sauf traces (à tel endroit) ou écailles ou taches… »
Idem pour le sol : il faut mentionner les lattes de parquet fendues, les taches sur la moquette ou des éléments de carrelage cassés ou ébréchés.
Ne pas oublier l’état et le bon fonctionnement des huisseries, portes, fenêtres, volets, placards ainsi que les serrures, sanitaires, robinets, les installations électriques voire les dépendances (grenier, espace vert : indiquer alors le nombre et l’état des plantations…).
On comprend donc l’intérêt de prendre des photographies et de les joindre au document !
Quid de la garantie ?
Comme déjà mentionné, l’état des lieux de sortie (effectué lors de la remise des clefs, une fois le bail échu) comparé à l’état des lieux d’entrée conditionne le remboursement au locataire de la garantie (on parle aussi de caution).
A noter cependant qu’il est admis que les dégradations éventuellement constatées occasionnées par un usage normal, par l’usure ou la vétusté ne sont pas considérées comme des dégâts. Exemple très courant : un petit trou ayant permis de fixer un tableau sur un mur. Il n’y a donc pas lieu d’en tenir compte et de les mentionner.
La jurisprudence stipule en effet que restituer le bien en l’état ne signifie pas le remettre à neuf : en revanche, si un enfant a écrit sur un mur ou si vous avez malencontreusement détérioré un robinet, deux options sont envisageables.
Vous réparez vous-même ou faites réparer par un artisan avant l’état des lieux de sortie.
Le propriétaire fera établir un devis et la somme sera soustraite de la garantie. Si le montant de la garantie est insuffisant, alors un complément sera demandé au locataire...
Il va de soi que pour des travaux ayant été effectués par le locataire sans l’accord du propriétaire (une cloison abattue, une pièce ayant changé de destination, telle une chambre transformée en cuisine), là encore, les frais de remise en état seront à la charge du locataire. En revanche, si vous ne supportiez pas le papier peint à fleurs et que vous l’avez remplacé par un modèle plus neutre, il n’y a rien à vous reprocher !
A noter que d’éventuels travaux pouvant retarder la remise en location du bien, le manque à gagner du propriétaire est également imputable au locataire…
Une seule conclusion
Effectuer un état des lieux précis (à l’entrée et à la sortie) est toujours préférable…
Un piège à éviter pour le locataire : si le bail contient une clause selon laquelle le locataire déclare avoir pris les lieux en bon état, en l’absence d’un état des lieux d’entrée, il ne pourra, à la fin du bail, plus opposer de preuve contraire. Conséquence : le locataire devra répondre de toute dégradation constatée en fin de bail même s’il n’en est pas responsable.
Un piège à éviter pour le propriétaire : en l’absence d’état des lieux d’entrée ou si celui-ci a été mal rédigé, et en l’absence de clause dans le bail (lire ci-dessus), la garantie locative ne peut être utilisée comme remboursement des dégradations éventuelles occasionnées par le locataire.
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