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Les vices affectant un immeuble : bref aperçu des garanties légales

Mis à jour : sept. 28

Dans le dernier numéro d’AGI News, nous nous sommes notamment intéressés à la notion de la « réception » en droit de la construction et des conséquences qui en découlent, à savoir le point de départ des délais de garanties sous la forme des garanties biennale et décennale portant sur les constructions et travaux effectués dans le cadre des ventes en état futur d’achèvement ou des contrats d’entreprise. Le propriétaire d’un immeuble peut cependant également être confronté à un vice affectant son immeuble acquis par vente simple, laquelle vente constitue le troisième cas de figure dans lequel les garanties légales relatives aux vices entrent en jeu.


Par conséquent, pour pouvoir appréhender les différentes garanties légales dont peut se prévaloir un propriétaire, il faut en premier lieu savoir en vertu de quel contrat il entend faire jouer la garantie. Les régimes de garanties diffèrent en effet en cas de vente normale, en cas de vente d’un immeuble à construire ou encore dans le cas d’un contrat d’entreprise. Une fois le contrat identifié et qualifié, le propriétaire aura la difficile tâche de déterminer la garantie légale qu’il pourra le cas échéant faire valoir à l’encontre de son cocontractant.


Pour les besoins du présent numéro nous partons du principe que les travaux, ou l’immeuble soumis à garantie, ont fait l’objet d’une réception. Il est également précisé qu’en raison de la complexité de la matière, le présent exposé ne prétend pas être exhaustif, et ne constitue qu’une présentation succincte des principales dispositions légales applicables. Ne sont pas exposés les garanties et recours en matière de non-conformité. Nous nous limitons ainsi à l’analyse des garanties en présence d’un vice de la construction. Ce vice peut être défini comme une défectuosité, c’est-à-dire une anomalie, une altération qui rend la chose inapte à son usage.


Trois cas de figure peuvent ainsi se présenter au propriétaire.


1. Le contrat de vente simple


1.1 Le contrat de vente simple est le cas de figure classique dans lequel un acquéreur achète un immeuble déjà entièrement construit, que ce soit auprès d’un vendeur professionnel ou d’un particulier.


S’il apparaît à première vue facile de qualifier un contrat de « vente », il existe des cas de figure dans lesquels le contrat est qualifié par les parties de vente simple, alors qu’en réalité le contrat et son exécution ont toutes les caractéristiques d’un contrat de vente en état futur d’achèvement (voir ci-dessous). En cas de litige judiciaire le juge saisi de l’affaire procèdera alors à la requalification du contrat intitulé « vente simple » en « vente en état futur d’achèvement », et en tirera toutes les conséquences qui s’imposent, notamment en ce qui concerne les différents délais de garanties.


1.2 En présence d’un contrat de vente, l’acquéreur qui se trouve confronté à des vices affectant son immeuble peut se retourner contre le vendeur, lequel doit garantie à l’acquéreur pendant 30 ans (Sous réserve d’une éventuelle garantie de 10 ans si le vendeur est commerçant) des défauts cachés ou des vices rédhibitoires selon l’article 1625 du Code civil.


La responsabilité du vendeur ne peut pas être engagée pour les « vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même » (article 1642 du Code civil), et seuls les « défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus » (article 1641 du Code civil) engagent la garantie du vendeur.


1.3 Faisant face à un tel vice, l’acquéreur a en principe le choix, soit de rendre l’immeuble et de se faire restituer le prix, ou bien de réclamer une diminution du prix. L’acquéreur doit cependant prendre soin d’agir rapidement : il doit dénoncer l’existence du vice dans un bref délai à partir du moment où il l’a constaté ou aurait dû le constater, puis agir en justice, sauf exception, dans un délai d’un an à compter de cette dénonciation.

1.4 En pratique il est très fréquent de rencontrer des clauses de non garantie de vices cachés dans les actes notariés de vente lorsque la vente se fait de particulier à particulier, c’est-à-dire lorsque le vendeur est à qualifier de vendeur non professionnel. Ces clauses sont parfaitement valables, à condition (i) d’être formulées avec assez de précision, et (ii) que le vendeur soit de bonne foi et n’avait ainsi aucune connaissance du vice avant la vente.


1.5 Finalement, il est encore utile de souligner que l’acheteur d’un immeuble peut également agir contre le constructeur sur la base des garanties exposées ci-dessous, ou encore contre le vendeur originaire si la vente d’origine était une vente d’immeuble à construire – ces garanties passant aux acquéreurs successifs.



2. Le contrat d’entreprise


2.1 En matière de droit de la construction le contrat d’entreprise est le contrat par lequel un professionnel de la construction s’oblige à concevoir, à construire, à rénover ou à réparer (Les rénovations et réparations doivent cependant constituer de véritables travaux de construction et être d’une certaine ampleur pour qu’ils soient couverts par les garanties biennales et décennales) un immeuble en faveur d’un maître d’ouvrage en contrepartie d’un prix et sans lien de subordination envers ce dernier. Tout comme pour la vente simple, il existe des ventes en l’état futur d’achèvement déguisée sous forme de contrat d’entreprise. Ces contrats d’entreprise seront ainsi requalifiés en vente en l’état futur d’achèvement par un juge en cas de conflit judiciaire.


2.2 Suite à la réception des travaux, la responsabilité du constructeur est régie par les articles 1792 et 2270 du Code civil, lesquels instaurent les principes de la responsabilité biennale et décennale.


Ces dispositions légales sont d’ordre public, de sorte que toute stipulation contractuelle contraire est réputée non écrite.


En présence d’un vice, les garanties biennale et décennale courent à partir de la réception des travaux et les actions judiciaires contre le vendeur doivent être introduites dans un délai de deux ans (garantie biennale), soit dans un délai de 10 ans (garantie décennale) à partir de la réception.

Encore faut-il savoir si l’acquéreur est face à un vice affectant un menu ouvrage, auquel cas la garantie biennale s’applique, ou face à un vice affectant les gros ouvrages, soumis à la garantie décennale.


La différence entre les deux réside essentiellement dans la partie de l’ouvrage affectée par le vice.


Si traditionnellement le vice devait atteindre un gros ouvrage et compromettre la solidité de l’édifice pour que la garantie décennale puisse entrer en jeu, la jurisprudence a évolué avec les techniques de construction rendant la ruine d’un immeuble de moins en moins probable, pour retenir régulièrement que des dégâts d’une grande ampleur rendant l’immeuble impropre à son usage ou affectant gravement la jouissance ouvrent droit à la garantie décennale.


A titre d’exemples, ont été qualifiés de gros ouvrages : tous les éléments de la structure de l’immeuble ; chapes ; fenêtres et portes extérieures ; étanchéité et isolation ; façades ; tuyauterie et conduites d’eau.


Les menus ouvrages sont les ouvrages qui ne sont pas qualifiés de gros œuvre et dont le renouvellement régulier est normal dans le cadre de l’entretien régulier de l’immeuble, selon les jurisprudences récentes.


Ont été qualifiés de menus ouvrages : revêtements des murs intérieurs, éléments de décoration et vices affectant la seule esthétique.


2.3 Le propriétaire victime d’un vice mettant en jeu l’une des garanties légales est en droit de réclamer une réparation intégrale de son préjudice subi. Le propriétaire peut donc en principe toujours réclamer que le constructeur répare l’immeuble (on parle de « réparation en nature »), quel qu’en soit le coût pour le constructeur. Le propriétaire peut cependant également réclamer des dommages et intérêts à hauteur de son préjudice (on parle de « réparation par équivalent »), sauf si le constructeur fait une offre de réparation en nature satisfaisante et qu’il n’y a pas de perte de confiance justifiée du propriétaire envers l’entrepreneur.



3. La vente d’immeuble à construire


3.1 La vente d’immeuble à construire comprend les ventes en l’état futur d’achèvement, et les ventes à terme. Le particulier sera le plus souvent confronté à une vente en l’état futur d’achèvement, qui peut être définie comme le contrat par lequel le vendeur, en tant que maître de l’ouvrage, s’engage à livrer à l’acquéreur une construction future prédéterminée, ce dernier s’engageant à en payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux.


3.2 Le jeu des garanties en cas de vente d’immeuble diffère selon le caractère du vice.


Une première distinction à opérer est celle entre les vices apparents, pour lesquels l’acquéreur dispose d’une garantie de 30 ans (sous réserve d’une éventuelle garantie de 10 ans si le vendeur est commerçant) s’il n’a pas donné valablement décharge au vendeur, et les vices cachés, pour lesquels les garanties biennale et décennale entrent en jeu.

En présence d’un vice caché, les garanties courent à partir de la réception de l’ouvrage et le délai de garantie varie en raison de la nature du vice : garantie biennale pour les vices affectant les menus ouvrages, garantie décennale pour les vices affectant les gros ouvrages. Les régimes de ces garanties sont identiques aux régimes des garanties dues par les constructeurs dans le cadre d’un contrat d’entreprise tels qu’exposés ci-dessus.

3.3 Contrairement à la vente simple, l’existence de vices affectant l’immeuble n’entraine en principe pas la résolution du contrat ou l’allocation de dommages et intérêts, mais le vendeur est en droit de proposer la réparation des vices. Une telle proposition de réparation s’impose à l’acheteur, sauf si ce dernier a pu légitimement perdre toute confiance dans le vendeur.



Pierre Goerens

Avocat à la cour

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