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La surface habitable : le calcul juste

Lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier, la surface habitable est un élément fondamental. Elle permet de faire une estimation plus fiable de votre bien immobilier. Une norme légale a été établie, qui s’applique aux habitations résidentielles uniquement. On vous explique.


Pour plus de clarté


Cette norme permet la mise en place d’un langage commun entre vendeurs, acheteurs et professionnels de l’immobilier. Elle a pour but de calculer un prix d’achat au m2 et ainsi facilite la comparaison des prix entre plusieurs biens. Elle donne aussi la possibilité de déterminer et de vérifier la surface habitable d’un logement avec des moyens simples et à la portée de tous.


Le calcul de la surface habitable varie selon que le logement soit individuel ou collectif. Seule une marge de 5 % en plus ou en moins de la surface habitable réelle est tolérée.



Surface habitable ou accessoire, ce que cela signifie


La surface habitable est l’ensemble des parties liées aux usages principaux. On parle de surfaces accessoires pour les parties qui ne sont pas inclues dans la surface habitable mais qui rendent le logement pratique et agréable.


La surface habitable comprend notamment :

  • Les pièces de vie et de nuit : salon, cuisine, chambre, dressing, etc.

  • Les pièces d’eau : salle de bain, sanitaires, etc.

  • Les endroit de circulation : couloirs, escaliers, etc.

Les surfaces accessoires (et donc exclues de la surface habitable) sont :

  • Les parties communes, les caves, garages, locaux techniques, et vérandas non chauffés

  • Les terrasses et balcons

  • Les parties de pièces de moins de 2 mètres de hauteur sous-plafond

  • Les combles et les mezzanines non aménagés

  • Les murs, cloisons, embrasures de portes et les fenêtres


Comment la calculer ?

La surface habitable est exprimée en m2 et correspond à une surface intra-

muros. Les mesures sont prises au-dessus des plinthes.


Pour un logement individuel, le calcul est le suivant :

Surface habitable d’une résidence à cadastre non vertical = Pièces à vivre + pièces d’eau + endroits de circulation

Dans le cas d’un logement collectif, le calcul est différent :

Surface habitable d’un logement à cadastre vertical = Surface utile – (surfaces sous plafond de moins de 2 m de hauteur + surfaces occupées par des cloisons)


Cette norme permet à tout un chacun de calculer la surface habitable d’un logement, et évite donc les litiges entre acheteur et vendeur. L’estimation de votre bien sera aussi plus fiable car plus standardisée. Si vous décidez de passer par une agence, votre agent immobilier se chargera de faire le calcul.



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