Vous possédez un logement au sein d’une copropriété ? Vous avez entendu des voisins évoquer un projet de travaux qui pourrait concerner des parties communes ou vous souhaitez peut-être, vous-même, engager des travaux susceptibles d’impacter la copropriété ? Alors attention : le sujet est sensible ! Il vaut mieux éviter d’être désarmé quand le sujet sera abordé en assemblée… Et ne pas se retrouver en faute si l’on oublie de prévenir que le chantier affectera peu ou prou les autres copropriétaires et que l’on a peut-être négligé les procédures. Voici donc ce qu’il faut savoir et quelles sont les règles à respecter impérativement.
Les définitions de base
Il y a travaux et travaux. Pour être simple, classons-les en trois catégories !
Les travaux qui relèvent de l’entretien voire de la maintenance.
Les travaux d’amélioration ou d’embellissement.
Les travaux que la législation rend obligatoires.
Mais une autre définition s’impose également en introduction : Qu’appelle-t-on les parties communes ?
Dans le cas le plus commun, celui d’un immeuble, la liste tient d’un inventaire à la Prévert. Ce sont bien sûr les couloirs, paliers, escaliers mais aussi l’ascenseur et, au niveau des parties extérieures du bâtiment, la façade elle-même et la toiture. On n’oubliera pas le cas échéant les jardins ou parkings. Sont encore à citer des équipements communs comme les canalisations, les boîtes aux lettres, le chauffage (dans la plupart des cas désormais), les éclairages ou appareils de vidéo-protection, les antennes ou paraboles ! Liste non-exhaustive.
Plus rarement, quand la copropriété concerne un lotissement, peuvent s’ajouter les voies, les trottoirs, les lampadaires extérieurs ou des aires de jeux !
Le cas particulier des travaux privatifs
Par définition, en copropriété, les travaux privatifs ne nécessitent pas l’accord général, c’est-à-dire l’aval des autres copropriétaires. Libre à vous de repeindre votre chambre en rouge ou en bleu, de poser ou d’abattre une cloison (si évidemment il ne s’agit pas d’un mur porteur) ou d’installer une nouvelle prise électrique. Pour ce qui est du sol, un conseil encore : a priori, vous avez le choix entre parquet, moquette ou carrelage mais à une condition expresse. Le degré d’insonorisation doit être maintenu !
Bref, dans tous ces cas, vous être seul décideur mais aussi, évidemment, seul financeur !
Mais les choses sont moins simples dès lors que votre projet peut affecter voire modifier même à la marge les parties communes. C’est d’abord le cas, et fort logiquement, quand vos travaux ont pour but de transformer un logement en cabinet médical ou local commercial (ou inversement).
C’est également le cas quand vous souhaitez agrandir une fenêtre, aménager des combles, modifier un balcon, créer une ouverture dans un mur porteur et même aménager une nouvelle salle de bains ou un WC supplémentaire ! Sans parler, cela va de soi, de travaux qui pourraient consister à empiéter sur les parties communes (privatiser un couloir, par exemple)…
Et pour l’anecdote, même la pose d’une plaque professionnelle, une modification de raccordement d’alimentation en eau (ou d’évacuation) sont dans la liste…
Dans toutes ces hypothèses, il faut obtenir une autorisation préalable de la copropriété. Le seul accord du syndic ne suffit pas. Il se mettrait en faute, et vous pourriez en subir les conséquences à votre tour.
La procédure
Dans tous ces cas, il convient de demander au syndic d’inscrire votre projet à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Via une lettre recommandée avec accusé de réception, soyez le plus précis possible sur l’implantation et le contenu des travaux (joignez éventuellement des documents techniques d’architecte ou d’experts). Plus le dossier est complet, plus les copropriétaires seront si besoin rassurés.
Pour ce qui est du vote, l’autorisation est accordée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Sauf quand il y a une appropriation de partie commune : la décision doit recueillir l’accord de la moitié des copropriétaires représentant au moins les deux-tiers des voix, voire l’unanimité si les travaux s’avèrent contraires à la destination de l’immeuble !
Petit conseil au passage
L’accord de l’assemblée est une chose, l’autorisation administrative en est une autre ! Renseignez-vous sur les formalités liées notamment au droit de l’urbanisme et aux règles en vigueur sur votre commune.
A défaut de feu vert des copropriétaires, vous risquez qu’une action en justice (de leur part) vous oblige de rétablir les lieux dans leur état d’origine (une épée de Damoclès qui peut durer 30 ans dans certains cas).
En revanche, si l’assemblée refuse, vous bénéficiez également d’une voie de recours. Mais cela passe par la voie judiciaire, en saisissant le tribunal, et en plaidant que votre demande était légitime…
Pour les travaux concernant la copropriété
En fonction des travaux à engager, la loi impose des majorités différentes à obtenir lors des votes pour que la décison de réaliser ces travaux soit adoptée ou rejetée.
Les travaux d'entretien
Entretien des espaces verts, remplacement d’une ampoule qui a « grillé » dans un couloir, contrôle et maintenance ordinaire des extincteurs, de l’ascenseur ou de la chaudière : autant de travaux qui relèvent d’une ligne budgétaire dédiée aux dépenses courantes dont le montant est voté annuellement lors de l’assemblée générale ordinaire.
Quand une intervention est nécessaire, le syndic a toute latitude pour commander l’entreprise qui va les prendre en charge.
Les travaux d'urgence
Un ascenseur qui tombe en panne, une chaudière qui s’avère hors d’usage en plein hiver : dans la mesure où il ne s’agit plus de simples travaux relevant de la maintenance ou de l’entretien mais bien de la sauvegarde de l’immeuble ou de la santé des occupants, le syndic doit faire appel à une entreprise pour que le plus vite possible, la réparation soit effectuée. Lors de la réunion de l’assemblée générale qui suit l’intervention d’urgence, les copropriétaires ont toute faculté cependant de vérifier que les montants facturés correspondent bien aux travaux réalisés, puis de donner leur aval à l’appel de fonds correspondant à cette dépense inattendue.
Les travaux d'amélioration
Installer un ascenseur (quand il n’y a jusqu’alors que de simples escaliers), rénover ou embellir la façade (en dehors des cas où la loi l’impose) : on comprend ce que sont des « investissements » qui relèvent de la volonté de parfaire l’immeuble.
Le budget de ces travaux ne correspond pas à la ligne « entretien » du budget mais peut en revanche être compris dans « le fonds de travaux ». Ce dernier est obligatoire depuis 2017. En quelque sorte, c’est de l’argent épargné collectivement pour faire face le moment venu à des dépenses importantes. Si les travaux sont d’un montant supérieur à la somme « mise de côté » dans ce fonds, un emprunt peut être envisagé.
Reste à savoir ce qui se passe quand des copropriétaires ne sont pas convaincus du bien fondé des travaux… En règle générale, ces travaux sont décidés à la majorité absolue ou à la majorité simple au deuxième tour en cas d’obtention d’un tiers des voix au premier. En cas d’échec, une deuxième assemblée générale pourra être organisée dans les trois mois pour revoter la résolution concernant ces travaux.
Les travaux obligatoires par la loi
Nouvelles normes en matière de sécurité ou de salubrité (ascenseurs, réseau électrique, mise en conformité de la façade), édiction de règles liées aux économies d’énergie ou à l’instauration d’un secteur urbain protégé au titre des monuments historiques : la loi ou la réglementation locale peuvent imposer des travaux que la copropriété est tout simplement obligée de mettre en œuvre.
Dans ces cas, l’assemblée n’a pas le choix… Sauf pour ce qui est des modalités, éventuellement du calendrier et du prestataire présentant le devis jugé le plus raisonnable.
Les modalités de vote et autres procédures
En règle générale, l’assemblée générale de copropriété fixe donc un budget dédié aux travaux d’entretien (au sein des charges courantes) mais aussi, pour les autres travaux, un montant au-delà duquel une mise en concurrence des entreprises sera nécessaire. Le syndic devra alors choisir en liaison avec le conseil syndical…
Pour ce qui concerne les majorités à réunir, la plupart des travaux nécessitent l’accord (donc le vote positif) de la majorité des copropriétaires présents ou représentés (d’où l’intérêt de donner un mandat à une personne de confiance si besoin). Une exception notable : les travaux d’amélioration. Dans la mesure où ils ne sont pas absolument nécessaires, la majorité est calculée sur l’ensemble des copropriétaires, y compris les absents ou non représentés.
En cas de vote négatif
Si l’assemblée émet un vote négatif, les copropriétaires qui souhaitaient voir leur projet mis en œuvre peuvent saisir la justice : celle-ci pourra donner son aval s’il s’avère que l’assemblée a refusé les travaux sans raison légitime.
Suivi et réception des travaux
Une fois le contrat signé avec l’entreprise et l’acompte versé, c’est au syndic, en liaison avec le conseil syndical, de suivre la bonne exécution des travaux.
Reste la réception des travaux : c’est là encore le syndic – en liaison éventuellement avec le conseil syndical – qui en a la charge.
Si des malfaçons sont constatées, si des erreurs sont manifestes (mauvais choix de matériaux de la part de l’entreprise), le syndic ou le conseil syndical devra chercher la responsabilité de l’entreprise de travaux ou mettre en œuvre les garanties légales (dommage-ouvrage, responsabilité civile, etc.).
Conclusion : dans la plupart des cas (hors simple entretien), décider de travaux, les voter, les surveiller et les réceptionner entraîne un processus encadré et précis. C’est pourquoi faire appel à des syndics au savoir-faire et à la réputation exemplaire est un réflexe primordial.