A quoi faire attention si vous voulez mettre fin à votre bail
par Lex Thielen
La loi permet tant au bailleur qu’au locataire de mettre fin au contrat de bail à usage d’habitation dans un certain nombre d’hypothèses. Encore faut-il que la résiliation, quand elle est possible, respecte certaines conditions pour être valable, qui diffèrent de celles dans les autres sortes de bail.
I. L’échéance prévue par un bail de logement constitue-t-elle effectivement la fin du bail ?
Ce que même beaucoup de professionnels de l’immobilier ignorent, dans les baux à usage d’habitation, on est en présence du principe contraire aux autres baux : l’échéance du bail à durée déterminée ne met en principe pas fin au bail.
1. Principe : la prorogation légale du bail
a) La prorogation légale en faveur du locataire
Selon la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, tout contrat de bail visé par cette loi (y inclus les baux de colocation), qui vient à cesser pour n’importe quelle raison, est en principe automatiquement prorogé.
Il est donc erroné de croire qu’un bail à usage d’habitation à durée déterminée prend automatiquement fin au terme convenu, et tel n’est même pas nécessairement le cas suite à une lettre de résiliation.
Cette disposition constitue une règle exorbitante en droit car elle va à l’encontre de la volonté des parties qui, en concluant un bail avec une échéance déterminée, ont par-là montré leur volonté que le bail se termine à la date convenue, autrement ils auraient conclu un bail à durée indéterminée. Même si les parties n’ont pas prévu de reconduction, ou s’ils ont fixé une limite au nombre de reconductions, le bail à usage d’habitation à durée déterminée se trouve néanmoins prorogé de plein droit au-delà de l’échéance prévue.
Il s’agit en fait d’une mesure de protection du locataire, voulue par le législateur, et elle est d’ordre public.
La prorogation légale a pour effet de rendre le contrat de bail en principe toujours à durée indéterminée.
Sauf dans les cas d’exception prévus par la loi, l’échéance du terme n’a donc aucune incidence et ne met pas fin au contrat.
b) Prorogation en faveur de certaines personnes ayant occupé l’habitation louée avec le locataire
La loi sur le bail à usage d’habitation prévoit non seulement la prorogation du bail en faveur du locataire, mais il a aussi institué un système de protection pour certains proches du locataire qui bénéficient d’une prorogation particulière dans deux hypothèses de détresse :
en cas d’abandon du domicile par le locataire
en cas de décès du locataire.
Dans ces cas, le contrat de bail – qu’il ait été conclu à durée déterminée ou durée indéterminée - continue à durée indéterminée pour un certain nombre de personnes limitativement énumérées par la loi, et qui ne sont pas nécessairement, en cas de décès, les héritiers du défunt.
Peuvent bénéficier de cette mesure les personnes suivantes :
le conjoint du locataire, à condition qu’il ait cohabité avec lui, ou le partenaire qui a fait une déclaration de partenariat avec le locataire et qui a vécu en couple avec lui,
les descendants, les ascendants et le concubin du locataire, à condition qu’ils vivaient avec lui en communauté domestique depuis au moins six mois à la date de l’abandon du domicile, ou du décès, et qu’ils avaient déclaré leur domicile à la commune dans le logement, pendant cette période. Il y a lieu de noter que, contrairement au conjoint ou partenaire, un délai minimal de cohabitation est exigé du concubin, des descendants et des ascendants.
2. Exceptions à la prorogation légale du bail
A ce principe de la prorogation légale du bail à usage d’habitation, il y a deux sortes d’exceptions, les unes étant liées à la nature de l’objet loué, les autres ayant trait aux cas de résiliation du bail autorisés par la loi.
a) Exceptions liées à la nature de l’objet loué
Il y a deux sortes d’habitations auxquelles la prorogation légale ne s’applique pas :
aux logements de luxe (tels que définis par la loi précitée du 21 septembre 2006)
aux baux de nature mixte où le caractère commercial du bail est plus important que le volet d’habitation.
Un tel bail à usage d’habitation à durée déterminée prend donc fin à l’échéance du terme, sans autre formalité.
b) Cas de résiliation du bail autorisés par la loi
La loi prévoit – limitativement – trois hypothèses dans lesquelles le bailleur peut résilier le bail quand celui-ci vient à échéance :
le besoin personnel,
le non-respect de ses obligations par le locataire,
un motif grave et légitime.
Même dans ces cas, le bail ne cesse pas de plein droit, mais le bailleur peut alors résilier le bail.
Soulignons dans ce contexte que tout comme le bail à usage d’habitation à durée déterminée, celui à durée indéterminée ne peut être résilié lui aussi que dans les trois cas précités, sauf qu’il n’y a pas d’échéance à respecter.
II. Conditions à respecter lors de la résiliation du bail
Attention : si les conditions suivantes prévues par la loi ne sont pas respectées, la résiliation du bail n’est pas valable.
L’article 12 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation prévoit les diverses conditions à respecter en cas de résiliation du bail.
1. Résiliation pour besoin personnel du bailleur
Le bailleur invoquant le besoin personnel peut résilier le bail à son échéance lorsqu’il est à durée déterminée, ou à tout moment s’il s’agit d’un bail à durée indéterminée, dans les deux cas avec un préavis de 6 mois.
Il y a lieu de noter que l’acquéreur d’un logement donné en location qui souhaite l’occuper lui-même – ou le faire occuper par un parent ou allié jusqu’au 3e degré inclusivement – doit impérativement envoyer au locataire une lettre recommandée de résiliation du bail endéans les 3 mois depuis l’acquisition du logement.
La loi prévoit des formalités spécifiques pour la résiliation du bail pour besoin personnel du bailleur, qui sont plus strictes qu’en cas de résiliation pour d’autres raisons.
Les conditions de forme sont les suivantes :
la résiliation doit se faire par écrit,
la lettre de résiliation doit être envoyée par courrier recommandé à la poste avec avis de réception,
la lettre doit énoncer les raisons à la base de la résiliation du bail,
il faut joindre, le cas échéant, des pièces prouvant les raisons invoquées, sans que la loi ne spécifie toutefois de quelles pièces il s’agit.
Par ailleurs, la lettre de résiliation doit - sous peine de nullité – mentionner le texte du paragraphe (3) de l’article 12 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation qui énonce les conditions dans lesquelles le bail peut être résilié pour besoin personnel. La loi ne précise pas ce qu’elle entend par « mentionner » : faire une référence au texte ou le citer intégralement? Vu l’importance des conséquences possibles, nous estimons qu’il est plus prudent de le citer en entier. Etant donné que des lecteurs nous ont posé des questions à ce sujet, nous reproduisons ci-dessous ce texte – assez long ! - qui est le suivant :
« Par dérogation à l’article 1736 du Code civil, le délai de résiliation dans les cas prévus au paragraphe (2), point a, est de six mois. La lettre de résiliation doit être écrite, motivée et accompagnée, le cas échéant, de pièces afférentes et s’effectuer par voie de lettre recommandée à la poste avec avis de réception. Elle doit mentionner, sous peine de nullité, le texte du présent paragraphe.
Dans les trois mois de l’avis de réception à la poste, le locataire peut, sous peine de forclusion, demander une prolongation du délai de résiliation au juge de paix. En l’absence de cette demande, le bailleur peut demander au juge de paix une décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire après l’écoulement du délai de résiliation de six mois. Toutefois, le locataire pourra encore introduire une demande en sursis à l’exécution de la décision, conformément aux articles 16 à 18. Dans ce cas, le déguerpissement du logement par le locataire doit impérativement avoir lieu au plus tard quinze mois après la date d’envoi de la lettre de résiliation du bail. La décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire ne sera pas susceptible d’opposition ou d’appel.
En cas de demande de prolongation du délai de résiliation, les parties seront convoquées dans les deux mois à l’audience. Sauf si la demande est sérieusement contestable ou contestée, le juge de paix accordera une prolongation du délai au locataire à condition que celui-ci justifie avant l’expiration du délai initial de six mois, par voie de pièces, soit être en train de construire ou de transformer un logement lui appartenant, soit avoir loué un logement en construction ou en transformation, soit avoir fait des démarches utiles et étendues en vue de la recherche d’un nouveau logement. La prolongation du délai ne pourra en aucun cas dépasser de douze mois la date d’expiration du délai initial de six mois. La faveur du sursis, prévue aux articles 16 à 18, ne sera plus applicable. La décision accordant ou refusant la prolongation du délai vaudra de droit titre exécutoire en vue d’un déguerpissement forcé du locataire après l’écoulement du délai. Elle n’est pas susceptible d’opposition ou d’appel. »
2. Résolution pour faute du locataire
Le bailleur peut demander au juge de mettre fin avec effet immédiat au contrat de bail en cas de faute du locataire. Il n’a besoin ni de respecter un quelconque préavis, ni d’attendre la prochaine échéance du contrat. Dans ce cas il ne s’agit pas d’une résiliation, mais d’une résolution du bail. Pour obtenir cette résolution judiciaire, le bailleur saisira par simple requête le juge de paix du lieu où se trouve le logement donné en location.
S’il le préfère, le bailleur peut invoquer la faute du locataire comme motif grave et légitime et résilier le bail sur cette base. Il doit dans ce cas respecter le délai de préavis applicable en la matière.
3. Résiliation par le bailleur pour motif grave et légitime
S’il existe pour le bailleur des motifs graves et légitimes pour résilier le bail – p.ex. s’il souhaite y exécuter des travaux dont l’envergure est telle que leur bon déroulement exige que les lieux soient libres d’occupation – il peut donner congé au locataire. Il doit cependant observer certains délais :
La résiliation pour motif grave et légitime peut se faire:
soit à l’échéance du bail, lorsqu’il est à durée déterminée, avec un préavis de 3 mois,
soit avec un préavis de 3 mois, s’il s’agit d’un bail à durée indéterminée,
si le bail à loyer prévoit un préavis différent, il doit être respecté du moment qu’il est en faveur du locataire :
si le contrat de bail prévoit une durée plus longue de préavis, celle-ci s’impose au bailleur,
s’il prévoit une durée plus courte que celle prévue par la loi, cette clause est nulle.
Selon la loi, le bailleur doit « établir » les motifs graves et légitimes. La charge de la preuve lui appartient donc en cas de contestation par le locataire.
Par contre, contrairement à la résiliation pour besoin personnel, la lettre de résiliation pour motifs graves et légitimes n’a pas besoin de mentionner un quelconque texte de la loi. D’ailleurs, la résiliation n’est liée à aucune forme, elle n‘a même pas besoin d’être écrite et pourrait être verbale voire tacite, sous réserve des difficultés de preuve d’une telle résiliation.
4. Résiliation par le locataire
Le locataire peut résilier le bail sans avoir à invoquer une quelconque raison. Il doit cependant respecter les délais en la matière. Ainsi, il doit respecter l’échéance du bail si celui-ci est à durée déterminée. A défaut, il peut être condamné à payer au bailleur le loyer nécessaire jusqu’à la relocation, plus éventuellement des dommages-intérêts.
S’il a conclu un bail à durée indéterminée, le locataire doit respecter un préavis de 3 mois.
Au cas où le bailleur ne respecte pas ses obligations, le locataire peut demander la résolution judiciaire immédiatement, sans condition de préavis ou de respect de l’échéance. Mais la résolution du bail n’est effective qu’avec la décision rendue en justice. Jusque-là le locataire reste tenu par son contrat.
5. Résiliation d’un commun accord
Même si la loi ne le mentionne pas expressément, un bail à usage d’habitation peut toujours être résilié d’un commun accord. Ni une forme particulière ni un délai de préavis ne sont dans ce cas imposés aux parties. Il est toutefois prudent de documenter cet accord par écrit pour éviter tout problème éventuel de preuve par la suite.
Lex Thielen est avocat à la Cour et auteur des livres :
« Les professions de l’immobilier en droit luxembourgeois », Editions Larcier, 2010,
« Le contrat de bail », Editions Promoculture/Larcier 2020 (1ère édition de 2013, la 2e édition – mise à jour, notamment en ce qui concerne le nouveau bail commercial – est parue début 2020),
« Tout savoir sur l’immobilier », Editions Promoculture/Larcier (1ère édition 2015, 2e édition novembre 2016),
« Immobilienrecht in Luxemburg, einfach erklärt » (Editions Promoculture/Larcier 2016),
« Le droit de la construction au Luxembourg » (Editions Promoculture/Larcier février 2018).
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