Le législateur protège les acquéreurs de biens immobiliers dont la construction n’est pas achevée. Mais il est précis dans ses définitions des vices dits cachés ou apparents. Le résumé de ce qu’il faut savoir lorsque l’on achète un bien en VEFA (Vente en État de Futur Achèvement).
De quels bien parle-t-on ?
Pour que les dispositions de la loi s’appliquent et protègent les acquéreurs, l’immeuble non achevé doit être à usage d’habitation ou, au moins, à usage professionnel ET d’habitation, que le vendeur soit également maître d’ouvrage et enfin, que des versements aient été effectués par l’acheteur avant la fin des travaux.
Lorsqu’il s’agit de copropriétés, c’est la garantie du promoteur qui va s’appliquer dès lors qu’un lot au moins a fait l’objet d’une vente, que ce soit à terme ou en état futur d’achèvement.
Les vices et les défauts
Si des garanties existent pour protéger les consommateurs, en l’occurrence les acheteurs lors de VEFA, la loi procède à des distinguos. Il faut en effet comprendre la différence entre les vices apparents, les vices cachés et les défauts de conformité.
Logiquement, le vice apparent est visible à la livraison du bien (les travaux étant donc achevés). Ils sont détectables aisément lors d’une inspection des lieux « élémentaire ».
En revanche, le vice caché n’est pas décelé à première vue lors de la réception des travaux, et il peut même se manifester plus tard.
Enfin, on fera appel à la notion de défaut de conformité quand le bien livré ne correspond pas globalement ou partiellement, à ce qui avait été convenu. Il n’est pas nécessairement synonyme de défaut technique. Ce peut être une question de couleur, de matériau, de quantité…
Des délais de garantie variables
Si la loi est précise quant aux définitions ci-dessus, c’est que les garanties ne sont pas les mêmes selon le type de vice ou de défaut.
Ainsi, pour les vices apparents, si le délai de prescription était d’un an jusqu’en 1987 (autrement dit, qu’il n’y avait plus de recours pour l’acquéreur au-delà d’un an), il est désormais de 30 ans pour un vendeur « particulier » et de 10 ans quand le vendeur est professionnel (la majorité des cas lors des VEFA). Attention toutefois : si à la réception du bien, l’acheteur ne précise pas l’inverse, les vices apparents sont considérés comme « acceptés ».
C’est pourquoi certains vendeurs tentent de transformer les vices cachés en vices présumés pour bénéficier de cette disposition…
En effet, tout vice est réputé caché sauf si le vendeur prouve le contraire afin d’éviter des délais de prescription différents et plus contraignants.
En matière de garantie du promoteur (le vendeur est professionnel dans la plupart des cas), pour les vices cachés, la prescription est de 2 ans pour les menus ouvrages et 10 ans pour les gros ouvrages (entendez par là ceux qui mettent en cause sa solidité, voire le rendent impropre à l’usage destiné, c’est-à-dire l’habitation !)
Dans tous les cas, il faut évidemment dénoncer le vice dans les meilleurs délais (avant le terme de la prescription) et agir en justice durant l’année qui suit la « dénonciation du vice ».
Paradoxe enfin pour ce qui relève des défauts de conformité, a priori les plus aisés à constater. La loi n’ayant rien spécifié de particulier, le droit commun s’applique. La garantie et donc le délai pour agir est de 10 ans quand le vendeur est professionnel et même de 30 s’il s’agit d’un particulier ! Autre détail : pour les défauts de conformité, les délais courent dès la remise des clés et non à la réception des travaux.
Qui est responsable ?
Dans la plupart des cas, la logique prévaut et c’est bien le vendeur, et donc le promoteur, qui est responsable et doit assurer les effets de la garantie. Si le vice est constaté alors que le bien a déjà été revendu, c’est encore et toujours le promoteur et premier vendeur qui est responsable.
Néanmoins, les juges acceptent que les acquéreurs se « retournent » contre les architectes ou autres corps de métier. C’est la procédure et les garanties professionnelles des uns et des autres qui lors des étapes juridiques et judiciaires du contentieux, arbitreront…
Comment réparer ?
Pour remédier aux vices, le vendeur a la possibilité de proposer de remplacer le bien (par un autre) ou de remettre en état. On dit alors que c’est une réparation en nature. L’acquéreur ne peut refuser cette alternative (et préférer par exemple une annulation de la vente avec indemnités si besoin voire une ristourne sur la transaction). En revanche, quand le vendeur refuse la réparation en nature, ou quand celle-ci est techniquement impossible ou bien encore, quand cette réparation tarde à être effectuée, l’acheteur peut demander au juge de trancher pour l’annulation de la transaction… Notons au passage que l’acheteur peut faire appel pour la réparation en nature à une entreprise extérieure, aux frais du vendeur, quand celui-ci ne peut ou ne veut s’en charger…
Pour les défauts apparents, la loi ne stipule rien de précis pour les VEFA. Le droit commun s’applique alors : le vendeur doit procéder à la réparation ou à défaut, la transaction est annulée et l’acheteur indemnisé.
En conclusion...
On l’aura compris. Si elle peut présenter des avantages non négligeables sur le plan financier (prix moins élevé, avantages fiscaux éventuels) et dans le choix par exemple de certains matériaux ou aménagements esthétiques, une acquisition sous forme de VEFA (on parle aussi d’achat sur plan) peut receler des pièges et induire parfois bien des contentieux (même si la bonne foi des vendeurs n’est pas en cause).
Il est donc primordial d’être accompagné par des professionnels aguerris lors des visites de chantier et a fortiori lors de la réception du bien et de la remise des clés. Et en cas de vices ou défauts, faire appel à un conseil juridique peut là encore être très utile (la législation est pointilleuse notamment sur les délais pendant lesquels on peut constater puis dénoncer un vice ou défaut)...